2015-05-15 16:34 | 评论 | 分享到：作者：来源：观点地产
　　近日，市场消息称，星狮地产旗下的北京星街坊项目将由高和资本接盘，总价或超10亿元。
　　而这也是以并购项目并进行升级改造为模式的高和资本，进行收购的第九个项目。据了解，在收购完成后，高和资本依然会对项目进行部分改造，然后再推向市场。
　　或也正是看中高和资本对该项目的未来和自身进行升级改造的实力，星狮选择放手星街坊项目。
　　据市场人士对观点地产新媒体介绍，星街坊项目自2008年开业后运营后人气一直不旺，而且项目所在商圈也比较老，星狮或受运营压力而选择退出。
　　面对这样的局面，高和资本在接盘后，能否如前期收购的八个项目，取得不错的价值提升，也令市场较为期待。
　　10亿并购星街坊
　　据了解，位于北京的星街坊项目临近地铁2号线积水潭站、4号线新街口站，交易前为新加坡星狮集团所持有。
　　项目原本由5层商业和2层办公物业构成。在完成该项目的收购后，高和资本计划保留2层商业，将其中的3层改造为办公用途。
　　高和资本方面称，针对项目的改造计划，是考虑到项目的区位潜力。“星街坊正好位于中关村和金融街交界处，可填补该区域写字楼激增需求的空白，并带动周边区域的发展，创造更多商机。”
　　另有市场消息指，按星街坊项目总体量为3.2万平米，其收购总价或超十亿。不过对于这一金额，高和方面并未作出回应。
　　此次星狮地产退出星街坊项目，市场认为是迫于运营压力。熟悉市场的业内人士对观点地产新媒体分析，星街坊项目从开业以来的运营情况一直不太理想，而且项目所在商圈也算是老商圈，与其他热门商圈相比缺乏足够的竞争力。
　　翻查历史资料，星街坊项目于2008年开业，彼时其定位为白领时尚购物天堂，目标客户锁定在18到35岁时尚人群，而且计划引进新加坡购物经验。
　　不过在开业后项目的运营情况并不容乐观，一直都没有聚集起较高人气。特别是在招商方面，没能引入有足够吸引力的品牌，成为该购物中心的短板。
　　随后于2010年7月，星街坊项目进行了为期2个月的调整，欲提高档次，展开全面招租。当时的租金报价是13元/平方米/天，其中物业费和推广费为2元/平方米/天。
　　上述市场人士介绍，此后星街坊项目的运营情况也难言成功。他还指出，星狮或许正是受项目运营不理想的压力才选择放弃，不像高和有彻底改造的决心。
　　高和资本的商业算法
　　面对这样的局面，高和资本在接盘后，能否如前期收购的八个项目，取得不错的价值提升，也令市场较为期待。
　　据观点地产新媒体翻查资料，其成立于2009年，是中国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，在北京、上海核心区域收购资产规模接近百亿。
　　高和资本发展模式为通过收购核心区域的商业物业，进行升级改造，再以旗下基金自持运营，然后获取回报。
　　高和资本执行合伙人周以升曾公开表示，高和资本的策略就是楼宇经济背景下，依靠增值能力和退出能力获得超出市场平均的回报。
　　此外，高和资本董事长苏鑫亦曾表示，北上广深等一线城市已经进入存量房时代，在存量房时代，以“旧楼改造、存量提升”为特征的“楼宇经济”尽显商机。
　　苏鑫认为，改造后最直接的效果是提升了租金。据其估算，旧楼改造最少可以将租金提升30%。
　　在高和资本的并购案中，2013年收购丹阳大厦创下了北京商业地产现房最大并购案的纪录。这是继2010年收购金澳国际写字楼部分，并创下了当年北京楼市最大商业并购案之后，高和资本在大宗物业整体并购方面的又一大手笔。
　　另一个收购案例为，位于上海市静安区原名是中华企业大厦，2012年10月被高和资本以7.9亿元的价格收购。这座曾经的“亿元楼”由于租客的轮换等原因纳税能力衰减。
　　高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，静安高和大厦的租金从4.0元/平方米/天一跃升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。