二；贷款公司拉投行下水 
房地产商把房子卖出去了，贷款公司也把钱贷了出去，能不能收回来呢？这点贷款公司很担心，因为毕竟是穷人，要是以后付不起按揭了怎么办？万一以后房价下降了，房子收回来也亏本，那不是完蛋了？贷款公司肯定会把这个风险考虑在内，虽然没跟买房人说。 
所以这笔生意得找个合伙人分担风险才行。于是他们找到了投资银行。投行感觉其中有利可图，便找来经济学家，用数据模型核算，评价之后，把这些资产包装成债券，然债券的持有人来分担房屋贷款的风险。遍布全球的许多银行和资产管理公司、对冲基金、保险公司、养老保险基金等金融机构纷纷投资于这些债券。 
当然，要吸引人来买这些债券，可得费点功夫。美国的债券是按风险分级的。投行把它分成高级和普通两个部分，发生债务危机时，高级部分享受优先赔付的权利。这样，风险比较低，也就是比较优质的债券，当然很抢手了 。 
可剩下的高风险的债券怎么办呢？为了销售掉风险等级比较高的抵押债券，投行找到了对冲基金，大举买入这部分普通债券。 
好戏还在上演，2001年末，美国的房地产一路飙升，短短几年就翻了一番多，这样一来就如同贷款公司开头的广告一样，根本不会出现还不起房款的事情，就算没钱还，把房子一卖还可以赚到一笔钱。结果是从贷款买房的人，到贷款公司，到各大投行，到各个银行，到对冲基金人人都赚钱。

三；投行对冲基金滚雪球 
对冲基金尝到了甜头，逐利之心更趋疯狂，他们把手头里的债券抵押给银行，换得十倍的贷款，然后继续追着投行买这些抵押债券。 
请注意；这里很有意思。。。投行当初是觉得普通债券风险太高，才扔给对冲基金的，没想到这帮家伙比自己赚的还多，净值一个劲的飞涨，现在又将这些本是“垃圾”的东西又拿回来再抵押，这样，风险无形中被放大了。 
投行干不干？迫于当初的约定，投行也只能买入对冲基金，从而分一杯羹。但是，投行不甘心，就有想出一个新的产品--CDS（信用违约交换）。 
CDS是一种对银行间债券业务的保险，购买CDS类似买保险，买方（被保险方）同意在一段期间内支付费用给卖方（保险方），而卖方（保险方）仅在特定情况发生下（如违约）才支付一笔金额给买方。但签订合约的双方都可以把CDS转售给他人。 
不是觉得原来的抵押债券风险高吗？那我投保好了 ，每年从抵押债券中拿出一部分资金作为保金，但是将来出了事，大家一起承担风险。这下，保险公司、对冲基金都美了，于是再次皆大欢喜，CDS也卖火了

五；楼市泡沫破裂全完了。 
我们再回顾这个链条，所有一些衍生产品，都是建立在一个基础上；房价上涨！ 
当房价下跌，这些产品都面临亏损。2006年年底，风光了整整5年的美国房地产终于从峰顶上重重摔了下来，这条生物链也终于开始断裂了。 
连续地上调利息，从1%到5%以上，而且，随着买房人优惠贷款利率到期，很多人终于抗不住了，选择了断供。先是普通民众无法偿还贷款，然后贷款公司倒闭，对冲基金大幅度亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，然后股市大跌，民众普遍亏钱，无法偿还房贷的民众继续增多。。。。。。。最终，美国次贷危机爆发。 
随着危机的不断深入，越来越多的金融机构甚至国家受到影响。因为很多外国银行、金融机构都购买了美国发行的各种金融产品，这样，一场产生于美国的金融危机，得由全世界一起承担！