来源：社科院网站作者：王艺明
对于我国房地产市场发展问题，不少研究借鉴国外房地产问题的研究框架，却忽视了我国特殊的土地管理制度。西方大多数国家和地区实行土地私有制，土地市场和其他市场一样，是市场化和竞争性的，政府仅通过区域规划对土地市场进行干预。用完全市场化的土地供求模型来解释我国的房地产市场发展，很难得到有理论价值和实践意义的结论。中国实行的是社会主义土地公有制，地方政府控制着土地供给的数量和时机，并且支配土地出让的收入。土地出让金成为地方政府筹措城市建设资金的重要渠道。过去一段时间内，为实现经济增长目标，各级政府竞争激烈，在土地供给方面采取了以下措施。一是增加工业用地供给，压低工业用地价格，并实施各类优惠政策招商引资，如创建各类工业园区，促进经济增长与税收收入增加。二是减少居住和商业用地供给，抬高居住和商业用地价格，获得较高的土地出让收入，为城市基础设施建设融资。
　　地方政府土地供给模式
　　影响房地产市场运行
　　根据马克思的观点，如果不考虑土地开发成本和地面建筑，土地本身是没有价值的，也不创造新价值，虚拟的土地价格是地租的资本化。我国城市土地的使用采用工业用地、商业和服务业用地、居住用地和公共设施用地等形式，可大致分为以下两类。第一类是参与“劳动过程”的土地，最典型的是工业用地，这部分土地参与工业生产，是所生产的使用价值即物质财富的源泉之一。马克思指出：“正象威廉.配弟所说，劳动是财富之父，土地是财富之母。”第二类是居民生活所需的土地，包括居住用地和商业用地等。随着经济发展和城镇化过程推进，居民对第二类土地的需求增加，存在所谓“刚需”，而地方政府的城市基础设施建设以及教育、医疗、养老等公共服务支出也在相应增加。地方政府对两类土地供给采取了不同策略：最大化第一类土地供给，因为这类土地参与生产，直接产出GDP和税收；减少第二类土地供给，抬高地价，以最大化土地财政收入。同时，部分城市限制第二类土地的供给以减少外来人口数量，从而避免出现教育、医疗等公共服务的拥挤问题。由此可以解释2000年以来我国城市商业、住宅和工业土地价格的走势。
　　根据马克思的地租理论，土地本身并不创造新价值，但参与剩余价值的分配；土地本身没有价值，但其获得的剩余价值即地租收入的资本化，可得到土地的虚拟价格。从2000—2010年我国工业用地价格走势来看，地方政府大面积的工业用地供给，导致其地租收入和土地价格始终保持在低位，说明地方政府对工业土地的供给充足，甚至可能供大于求。在此期间，住宅和商业用地的土地价格不断上升，说明地方政府限制了这类土地供给，并从中获得土地财政收入。据统计，1999—2015年全国土地出让金收入总额约27.29万亿元，成为地方政府财政收入的重要来源。
　　从上述土地供给模式出发，可以发现我国房地产市场的运行基于以下机制。地方政府限制商住用地供给以最大化土地出让收入，导致地价和房价上涨，吸引资本流入房地产市场追逐利润，过高的地价和房价提高了劳动力成本和服务业成本，一定程度上挤占工业利润。居民则承受着高房价支出，挤压了其他消费。在一些高房价地区，这种运行机制甚至会造成人才外流，以及出现低生育率的情况。靠土地财政收入扩大公共支出，造成地方政府财政风险的累积。