第一轮土拍的热烈仿佛还未走远，集中供地就已经急速入冬。
近期，各地第二轮土拍普遍遇冷，流拍率居高不下、溢价率大幅降低、底价成交率前所未有，更有多个城市“未拍先冷”，竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块，杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。
以往韧性最足的一线城市也大幅降温，继广州流拍率高达52.10%之后，“冬日魔咒”继续在北京和上海显现，两地二轮集中供地整体大幅回落。
土地市场持续变冷的另一面，是房企在融资渠道不断收紧、销售回款不理想、现金流状况不断压缩的大背景下，纷纷“佛系”。相比之下，国有房企在本轮拿地中占据了较大市场份额。
房地产行业的新逻辑已经写完了序章，现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。
北京二轮土拍也遇冷
10月13日，北京第二批集中供地收官，原本计划供应的43宗土地，仅有11宗走到了现场竞价环节，除1宗地采用招标出让早早定下归属以外，直到竞买报名截止日，仍有26宗地块无人报名，截止日当晚，北京市规自委官宣26宗地块延期出让，占总出让地块的60.47%。
总计16宗接到有效竞买申请的地块，其中5宗因仅有一家房企报名，以底价130.48亿元成交，加上现场竞价的11宗地块揽金379.5亿元，北京第二批集中供地总成交额513.45亿元。
与第一批集中供地中超过50家房企角逐相比，北京第二批集中供地16宗地块仅有20余家房企参与竞拍，且参拍房企以国企为绝对主导，热度明显降低。
“随着一系列最严格的房地产调控，特别是针对学区房的调控政策，抑制了市场的热度，而且信贷放款难，全面打击了北京二手房市场成交量。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京二批次土拍骤然降温的背景是整体楼市速冻，与信贷收紧有着莫大的关联。
据张大伟透露，除额度小的公积金贷款外，北京二手房商贷目前7月份成交基本未放款，而且不确定何时可以放款，新增成交年内已经没有放款可能，甚至到明年一季度是不是可以放款也没有确定。
“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市，二手房占比高，且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量将不断减少，包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。”张大伟表示。
值得关注的是，朝阳区作为北京供地大户，在本次集中供地中挂牌11宗土地，但仅有十八里店1宗地有房企报名，其余10宗地块均被延期，进入第三批集中供地的供应名单。
中指研究院分析指出，朝阳区供地遇冷的原因在于项目竞争白热化，房企拿地趋于谨慎。“以一批次为例，朝阳区多宗地块均为紧紧相邻，且均有例如90/70等相同的政策限制，导致项目入市后产品同质化严重，竞争激烈，二批次孙河六宗地、十八里店三宗地均紧紧相邻，二批次王四营L04地块也紧邻一批次王四营三宗地中的L03地块。”
多地土拍“入冬”
北京二轮土拍的遇冷只是大趋势的一个延续，实际上“流拍潮”已经蔓延多日。
不包含上海、武汉和北京在内，截至2021年10月7日，已有15个重点城市完成了第二批集中供地土拍，据中信建投统计，15城的平均溢价率为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。
具体来看，二轮土拍流拍率明显走高，其中，沈阳流拍和中止交易率为58.7%，长春、福州、重庆、天津流拍率均超过30%，广州流拍率52.1%，杭州竞品质地块因报名房企不足全部流拍。
“提前流拍”的戏码不断上演，其中沈阳累计有24宗地块在开拍前一天中止出让，济南有20宗，天津19宗，上海7宗，杭州17宗。
溢价率大幅下降是另一个重要特征。据统计，重庆的平均溢价率为0.02%，广州、青岛、长春、成都平均溢价率仅 0.8%、0.46%、0.4%、0.1%；低溢价成交土地占总成交土地量增加，如济南成交地块全部为底价成交，广州底价成交土地占总成交量的 90%，成都底价成交占比73.08%。
除却土拍规则调整的基础原因外，行业基本面下行进一步压缩了土地市场需求。
中信建投数据显示，2021年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月、首次环比下降，较2020年同比也下降 36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期，7-9月连续三个月单月业绩同比下跌，且9月同比跌幅进一步扩大。
近期，各地第二轮土拍普遍遇冷，流拍率居高不下、溢价率大幅降低、底价成交率前所未有，更有多个城市“未拍先冷”，竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块，杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。
以往韧性最足的一线城市也大幅降温，继广州流拍率高达52.10%之后，“冬日魔咒”继续在北京和上海显现，两地二轮集中供地整体大幅回落。
土地市场持续变冷的另一面，是房企在融资渠道不断收紧、销售回款不理想、现金流状况不断压缩的大背景下，纷纷“佛系”。相比之下，国有房企在本轮拿地中占据了较大市场份额。
房地产行业的新逻辑已经写完了序章，现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。
北京二轮土拍也遇冷
10月13日，北京第二批集中供地收官，原本计划供应的43宗土地，仅有11宗走到了现场竞价环节，除1宗地采用招标出让早早定下归属以外，直到竞买报名截止日，仍有26宗地块无人报名，截止日当晚，北京市规自委官宣26宗地块延期出让，占总出让地块的60.47%。
总计16宗接到有效竞买申请的地块，其中5宗因仅有一家房企报名，以底价130.48亿元成交，加上现场竞价的11宗地块揽金379.5亿元，北京第二批集中供地总成交额513.45亿元。
与第一批集中供地中超过50家房企角逐相比，北京第二批集中供地16宗地块仅有20余家房企参与竞拍，且参拍房企以国企为绝对主导，热度明显降低。
“随着一系列最严格的房地产调控，特别是针对学区房的调控政策，抑制了市场的热度，而且信贷放款难，全面打击了北京二手房市场成交量。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京二批次土拍骤然降温的背景是整体楼市速冻，与信贷收紧有着莫大的关联。
据张大伟透露，除额度小的公积金贷款外，北京二手房商贷目前7月份成交基本未放款，而且不确定何时可以放款，新增成交年内已经没有放款可能，甚至到明年一季度是不是可以放款也没有确定。
“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市，二手房占比高，且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量将不断减少，包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。”张大伟表示。
值得关注的是，朝阳区作为北京供地大户，在本次集中供地中挂牌11宗土地，但仅有十八里店1宗地有房企报名，其余10宗地块均被延期，进入第三批集中供地的供应名单。
中指研究院分析指出，朝阳区供地遇冷的原因在于项目竞争白热化，房企拿地趋于谨慎。“以一批次为例，朝阳区多宗地块均为紧紧相邻，且均有例如90/70等相同的政策限制，导致项目入市后产品同质化严重，竞争激烈，二批次孙河六宗地、十八里店三宗地均紧紧相邻，二批次王四营L04地块也紧邻一批次王四营三宗地中的L03地块。”
多地土拍“入冬”
北京二轮土拍的遇冷只是大趋势的一个延续，实际上“流拍潮”已经蔓延多日。
不包含上海、武汉和北京在内，截至2021年10月7日，已有15个重点城市完成了第二批集中供地土拍，据中信建投统计，15城的平均溢价率为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。
具体来看，二轮土拍流拍率明显走高，其中，沈阳流拍和中止交易率为58.7%，长春、福州、重庆、天津流拍率均超过30%，广州流拍率52.1%，杭州竞品质地块因报名房企不足全部流拍。
“提前流拍”的戏码不断上演，其中沈阳累计有24宗地块在开拍前一天中止出让，济南有20宗，天津19宗，上海7宗，杭州17宗。
溢价率大幅下降是另一个重要特征。据统计，重庆的平均溢价率为0.02%，广州、青岛、长春、成都平均溢价率仅 0.8%、0.46%、0.4%、0.1%；低溢价成交土地占总成交土地量增加，如济南成交地块全部为底价成交，广州底价成交土地占总成交量的 90%，成都底价成交占比73.08%。
除却土拍规则调整的基础原因外，行业基本面下行进一步压缩了土地市场需求。
中信建投数据显示，2021年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月、首次环比下降，较2020年同比也下降 36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期，7-9月连续三个月单月业绩同比下跌，且9月同比跌幅进一步扩大。
