一位地产人的自述

大神！请开始你的表演。

首先，我们需要明白房地产销售价格是怎么制定的，
1、成本（土地、建筑、宣传、景观）
2、税收（房地产是重税，最高可达到40%）
3、市场价格（作为参考）

其实建筑成本在总体成本的占比很少，所以原材料（钢筋、大沙、水泥）对于成本的影响很小。

多层建筑成本1000元/㎡左右，高层框架结构的2000-2500元/㎡。
底价才是导致房价上涨的罪魁祸首，比如10年新密的土地价格在80万元/亩，17年土地价格300万元/亩，也就是说新密的土地价格增长了3.7倍。

从新密目前的收入来看，新密的房价确实过高，
按照目前新密的房价8600元/㎡，面积为120平的户型来计算，总价达到103万，
按照等额本息计算，首付30%将近31万，贷款72万。
还款30年，每月需要还3800元左右。
贷款30年，贷款72万，需要支付利息65万左右，
对的，你绝对没看错，也不是眼花了，的的确确是65万的利息。
（以下这个软件是房贷计算器，可以自己在百度上搜一下，不用下载，如果有买房的打算，可以自己算一下）

关于贷款利息
一般都会觉得贷款利息太高，接受不了，没办法，银行就是靠利息差赚取利润的，
但是在贷款选择上，我们可以节省一部分利息。
优先选择公积金贷款大家都知道，
商业贷款一般有两种还款方式;
A：等额本息（本金及利息分摊到每个月，每个月还的都一样多）
B：等额本金（月供金额前期还的多，到后期越还越少；月供内本金占比高，利息占比少）
银行一般默认让给客户选择A，
如果有还款能力建议选择B，因为利息总体算下来比A要少。

贷款基准利率
中国人民银行每年根据市场情况进行调整贷款利率
所以每年1月份你的月供金额都会发生变化，这个很正常。

关于商业贷款提前还款
觉得贷款周期太长，利息还的太多不划算，
有了一定会的经济实力，我们就会选择提前还款，
提前还款每年只有一次还款机会，提前一个月向银行申请，
如果有计划就在贷款5年内还款，超出5年就别还了，
因为5年之内银行基本上把你贷款的利息已经扣完了，
超过5年剩余的基本上都是本金。

购房需求
1、刚需：市区没房，经济能力一般，建议先选择二手房或者小楼盘作为过度，后期有一定经济实力，可以选择改善性。
土豪可无视以上建议，一步到位。
2、改善性需求：对项目品质、物业服务、居住环境、公司口碑、周边配套有一定要求。
3、投资: 袁庄、刘寨片区项目看重点考虑，价格有一定增长空间。

不错，帮顶了