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一位地产人的自述
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一个爱_两份情
书写密来
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最近看到好多关于新密房价的贴子,
新密房价未来的走势?
现在该不该买房?
东区、西区、袁庄、刘寨哪个区域更值得买? 等等
作为一个地产人,虽然现在已经不做地产销售了,
但还是想把自己所了解的东西,分享一下;
认为对的,希望能帮到你,认为不对,就当是看热闹把!
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首先,我们需要明白房地产销售价格是怎么制定的,
1、成本(土地、建筑、宣传、景观)
2、税收(房地产是重税,最高可达到40%)
3、市场价格(作为参考)
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其实建筑成本在总体成本的占比很少,所以原材料(钢筋、大沙、水泥)对于成本的影响很小。
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多层建筑成本1000元/㎡左右,高层框架结构的2000-2500元/㎡。
底价才是导致房价上涨的罪魁祸首,比如10年新密的土地价格在80万元/亩,17年土地价格300万元/亩,也就是说新密的土地价格增长了3.7倍。
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从新密目前的收入来看,新密的房价确实过高,
按照目前新密的房价8600元/㎡,面积为120平的户型来计算,总价达到103万,
按照等额本息计算,首付30%将近31万,贷款72万。
还款30年,每月需要还3800元左右。
贷款30年,贷款72万,需要支付利息65万左右,
对的,你绝对没看错,也不是眼花了,的的确确是65万的利息。
(以下这个软件是房贷计算器,可以自己在百度上搜一下,不用下载,如果有买房的打算,可以自己算一下)
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关于贷款利息
一般都会觉得贷款利息太高,接受不了,没办法,银行就是靠利息差赚取利润的,
但是在贷款选择上,我们可以节省一部分利息。
优先选择公积金贷款大家都知道,
商业贷款一般有两种还款方式;
A:等额本息(本金及利息分摊到每个月,每个月还的都一样多)
B:等额本金(月供金额前期还的多,到后期越还越少;月供内本金占比高,利息占比少)
银行一般默认让给客户选择A,
如果有还款能力建议选择B,因为利息总体算下来比A要少。
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贷款基准利率
中国人民银行每年根据市场情况进行调整贷款利率
所以每年1月份你的月供金额都会发生变化,这个很正常。
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关于商业贷款提前还款
觉得贷款周期太长,利息还的太多不划算,
有了一定会的经济实力,我们就会选择提前还款,
提前还款每年只有一次还款机会,提前一个月向银行申请,
如果有计划就在贷款5年内还款,超出5年就别还了,
因为5年之内银行基本上把你贷款的利息已经扣完了,
超过5年剩余的基本上都是本金。
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购房需求
1、刚需:市区没房,经济能力一般,建议先选择二手房或者小楼盘作为过度,后期有一定经济实力,可以选择改善性。
土豪可无视以上建议,一步到位。
2、改善性需求:对项目品质、物业服务、居住环境、公司口碑、周边配套有一定要求。
3、投资: 袁庄、刘寨片区项目看重点考虑,价格有一定增长空间。
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购房准备
1、征信:央行对于征信的要求越来越严格了,根据各银行的标准,只要你的逾期记录达到连三累六,基本上你就没有贷款资格了。
所以一定要保持好自己的征信记录,否则你车贷、房贷、信用贷款都做不了。
重点、重点、重点:不要为了一时爽快,不及时还信用卡。
"连三累六":近5年内连续三个月的逾期记录、累计6个月的逾期记录。
福利:央行对于5年以上的征信记录会自动消除的。
注意:如果对于自己的征信不放心,一定要在买房之前查征信,对于贷款有无影响;否则你交完定金,查出来征信有问题,对你来说也是麻烦。
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2、个人流水
交完首付就需要准备贷款资料了,除了常规的各种资料,
还需要近半年的个人流水,你的每月进账必须高于月供的两倍以上,银行只看你的入账,
所以只要你有买房的打算,就可以提前做自己的流水了,每月固定向一张储蓄卡里存钱(四大行任你选)。
不要等你交完定金才开始准备流水,有些项目为回款不会等你,所以有些人就多花一千多大洋解决流水问题。
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买房需要关注的事项
重点:不要只关注房子价格的高低,毕竟房子能安全交付给你才最重要;
为什么这样说,是因为新密现在就有项目自15年至今未交房,购房者欲哭无泪。
1、周边配套:交通情况(有没有公交、好不好打车)、学校、医院分布情况;
2、开发商实力及口碑:财务状况是否良好、人民群众对该公司的各方面评价;
3、楼栋位置、户型朝向、噪音污染等等。
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近两年新建学校、医院对周边土地的影响?
政府这两年对基础配套投入很大,一方面是为了解决基本需求,
另一方面是为了拉大城市框架,去化存储土地。
学校、医院、行政单位的外迁,加快了周边土地的销售速度。
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关于双气初装费
按照郑州市规定2010年以后竞得土地,不允许再单独收取业主初装费(房款已包含初装费)特殊情况:虽然是2010年竞得土地,但承建之时未具备接通双气条件的项目,双气为后期改造,此项费用需要业自行承担。(天然气:2800元/户;暖气85元/㎡)
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